Ogni volta che passo da via Sebastiano Caltabiano per andare a casa mia, a causa delle numerose auto lì in sosta, mi trovo in una certa difficoltà. Il maggior traffico è dipeso, probabilmente, dalla frequentazione dell’utenza, presso gli uffici della Società GEAL S.p.A.
Devo dire, che il fabbricato dove ha sede la Municipalizzata, mi è parso da tempo un po’ strano, più che altro a causa di un intervento di trasformazione, realizzato su una costruzione ultimata verso la fine degli anni novanta. In dipendenza del costante fastidio, ma in concomitanza alla mia attività di pensionato, nonché della conoscenza tecnica residua, ho deciso di dare una occhiata in giro, per cercare di comprendere se quel contesto, presentasse o meno qualche criticità edilizia. Tutto quanto premesso, mediante quei ricordi normativi, un po’ assopiti, ho voluto fare, attraverso i siti web comuni a tutti, quell’approfondimento di merito, che talvolta mi ha condotto a sorprendenti scoperte.
Il complesso edilizio di cui parlo fu edificato a seguito del rilascio della CE n. 254/90, per realizzare “negozio e uffici”. Opere concluse, con il rilascio di successivi permessi, circa dieci anni dopo, nel rispetto delle normative vigenti nel periodo. Infatti la Variante al PRGC/58 di Sant’Anna, classificò quell’ area, in parte a “Fascia di Rispetto Stradale” e in parte a “Completamento Edilizio”.
A questo punto è necessario che mi soffermi sugli Atti di pianificazione urbanistica approvati nel tempo successivo. Con delibera del CC. n. 129/2001 fu approvato il precedente Piano Strutturale, che inserì in massima parte il quartiere di Sant’Anna nel Sistema Funzionale della Città Compatta. In quel complesso di strutture omogenee, l’articolo n. 41 delle Norme di Piano, in sintesi previde, per le aree a “prevalente uso residenziale”, la riqualificazione del tessuto edilizio, anche mediante interventi di demolizione e ricostruzione, senza rilevanti incrementi delle densità edilizie. Non parlò, per quanto si legge, di nuovi insediamenti allo scopo suddetto.
Il Regolamento Urbanistico approvato dal CC. con delibera n. 25/2004, diversamente dalla apparente volontà indicata sul Piano Strutturale, consenti nel precitato Sistema, ove anche l’area d’interesse è ubicata, la costruzione di nuovi insediamenti con un buon parametro di fabbricabilità edilizia. È anche da questa scelta che paiono discendere le incoerenze del nostro territorio, poiché le dimensioni del consuntivo urbanistico di diverse Unità Territoriali Organiche, risultano assai maggiori di quanto preventivato in principio.
Fu in questo contesto che venne concesso l’ulteriore Permesso per Costruire n. 147/2007, per la ristrutturazione e l’ampliamento di un fabbricato ad uso direzionale, sulla base di un progetto sottoscritto dal geometra Marco Chiari. Il Regolamento Urbanistico tra l’altro disciplinò pure la cosiddetta “pertinenza urbanistica” delle costruzioni. All’articolo n. 1.5.4 indicò per i fabbricati esistenti alla data dell’8/4/2002, l’area di terreno utilizzata, in occasione del rilascio del titolo abilitativo, in data successiva alla prima adozione della Variante al PRG. Nel caso specifico, quel titolo abilitativo è la CE n. 247/1990, poiché la Variante al PRG di Sant’Anna risale all’anno 1978.
In più la disciplina di interesse, per gli l’interventi di tipo “non residenziale”, all’articolo n. 13.2 prescrisse la realizzazione di una area di parcheggio pari al 50 per cento dello standard di cui al precedente articolo n. 11, in aggiunta a quanto prescritto dalla legge n. 122/89 - Tognoli. Misurando graficamente la “pertinenza urbanistica” correlata alla CE. n. 254/90, questa non pare maggiore di mq. 650. Sommando la superficie coperta dell’attuale fabbricato di cui alla CE. 147/2007, la quota dello standard, dipendente delle superfici lorde realizzate, ottenute attraverso il contributo catastale e l’area di parcheggio prevista dalla legge Tognoli, si ottiene una “superficie pertinenziale” maggiore di quella originaria, in apparente contrasto con le norme citate in precedenza.
L’immobile di cui si parla, oltre che ad essere ristrutturato e ampliato, per quanto sapere, è stato anche sopraelevato di un piano, raddoppiando all’incirca la consistenza edilizia originaria dello stesso. Per raggiungere tale scopo, dovrebbe essere stata considerata quale “pertinenza urbanistica” l’intera superficie del lotto, completamente adibita sulle carte di Piano Regolatore a “prevalente uso residenziale”, senza tenere conto però del limite imposto dall’articolo 1.5.4 delle Norme Tecniche di Attuazione.
È necessario precisare che in origine l’area posta al di fuori della “pertinenza urbanistica” nel senso poco sopra indicato, fu destinata a “Fascia di Rispetto Stradale”, porzione mai suscettibile di utilizzo per fini edilizi. Di questa disciplina, sia l’architetto Maurizio Tani titolare dell’Ufficio, sia il geometra Marco Chiari, dovevano avere conoscenza, poiché entrambi contribuirono ad approvare il vecchio Piano Strutturale e nel complesso ad adottare e approvare il più volte “discusso” Regolamento Urbanistico.
Nell’anno 2012, dopo che nel settembre 2008 il Regolamento Urbanistico era stato sospeso in alcune parti per eccesso di edificazione evidenziando in questo modo, le “incertezze”eseguite in fase di prima approvazione, si decise di porre rimedio a questa situazione attraverso la modifica dell’originario Atto di Pianificazione Urbanistica.
Infatti, con la delibera del CC. n. 19/2012, sulla base di una proposta dell’Ufficio di Piano Regolatore, all’epoca diretto dall’architetto Mauro Di Bugno, fu approvata dal Consiglio Comunale una postuma Variante al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico che pose sul territorio, con dubbia legittimità, toppe un po’ in ogni dove.
Una di queste interessò pure la costruzione in parola, cioè CE n. 147/2007. In questa occasione venne rimossa dalla Direttiva di Piano, l’osservanza dell’articolo n. 13.2, riguardante l’aggiunta di parcheggio, nella quantità prevista dallo standard di riferimento, cioè dal precitato articolo n. 11 e modificato in senso favorevole la definizione di “pertinenza urbanistica”, rimuovendo da detta regola la data dell’8/4/2002, in modo che tale superficie poteva essere qualunque, quindi anche quella indicata nel PC n. 147/2007.
Vale la pena precisare a questo punto che la superficie di cui parlo, probabilmente indicata nel predetto Permesso, era in riferimento al maggior volume costruito, necessariamente più grande di quella originaria, di cui alla CE n. 254/90. Preciso altresì che gli indici di fabbricabilità degli Atti di Pianificazione, circa l’ area in questione erano simili, quindi avrebbero dovuto produrre simili risultati.
Il fatto che mi lascia interdetto, è che una società municipalizzata, quale GEAL S.p.A. è, abbia la propria sede in una costruzione di dubbia regolarità. Chiedo pertanto al suo presidente avvocato Gianmarco Mancini, quali iniziative intenda assumere a chiarimento di quanto fin qui esposto.
Credo anche che l’ex onorevole abbia ottenuto la presidenza della società di cui parlo non perché abbia particolare competenza nel merito, bensì perché il nome GEAL altro non è che l’anagramma di LEGA, partito di sua appartenenza. Questa è la “Lucca che cambia”.
Auguro a tutti un Buon Natale.
