Com'è cambiato il mercato immobiliare in era post covid? Qual è l'impatto di tali cambiamenti sul mercato delle abitazioni in affitto e in vendita in Lucchesia e quali sono le prospettive per il futuro? Si sente parlare sempre più spesso della difficoltà di trovare una casa in affitto e allora, interessati a capire il perché di questa tendenza, abbiamo posto questi interrogativi a Marco Catelli, consulente immobiliare alla guida dell'omonimo gruppo immobiliare specializzato in tutti i settori relativi all'intermediazione di un immobile: dalle compravendite, agli affitti fino al comparto holidays, cioè quello degli affitti turistici.
"Oggi il settore immobiliare – sottolinea Catelli – vive un momento in cui l'emergenza abitativa è palese, soprattutto per il comparto affitti. Da dopo il 2020 la richiesta di immobili in affitto è aumentata vertiginosamente e abbiamo preso atto che, di contro, l'offerta è assai diminuita. Infatti, si è passati da una situazione in cui gli immobili che un'agenzia aveva attivi e disponibili in portafoglio erano intorno ai trenta/quaranta, ad oggi dove in media ne hanno al massimo una decina. In questo periodo gli immobili non rimangono sul mercato per molto tempo e appena arrivano vengono subito fermati. Tutto ciò – prosegue – fa sì che molte persone che si trovano a vivere situazioni personali come trasferimenti lavorativi, separazioni, nuove esigenze di spazio collegate a questioni familiari, non riescono a trovare un alloggio adatto".
Una situazione complicata che, come ci spiega, interessa il mercato lucchese, del quale data l'esperienza sul campo può offrirci una fotografia, ma anche tutto il panorama italiano. "I motivi per cui accade questo – spiega – sono collegati ad una forte domanda correlata a questione lavorative e famigliari. Dopo il covid Lucca è diventata una meta molto ambita per tante persone che a livello professionale hanno voluto fare scelte di cambio di vita. Ad esempio, è una città molto adatta per coloro che scelgono di fare smart working per la tranquillità e per tutto quello che offre sotto tanti punti di vista come qualità della vita e posizione geografica senza dimenticare il contesto culturale e naturalistico. Oltre allo smart working, poi, lo spostamento verso la provincia di Lucca è avvenuto anche per un'altra motivazione sempre legata alla sfera lavorativa: qui abbiamo un bacino di aziende multinazionali che hanno avuto tante assunzioni negli ultimi tempi così come accaduto anche per il settore pubblico, come ad esempio l'INPS che nel giro di poco ha fatto arrivare molti nuovi impiegati da fuori città".
Quella che ci racconta Catelli è una situazione complessa che ad oggi fa sì che molta di questa migrazione lavorativa si trovi a vivere in strutture ricettive non riuscendo a trovare una situazione abitativa sul mercato.
L'altra grande fascia di persone che si trovano a vivere questa emergenza è composta da coloro che, per diverse ragioni, come separazioni, prime convivenze, aumento dei componenti della famiglia, vanno incontro a delle modifiche del nucleo famigliare che richiedono, di conseguenza, una variazione della tipologia di alloggio adatto. Sono proprio queste persone, prevalentemente giovani, a scontrarsi con tutte le difficoltà della ricerca di una casa.
"Ad alimentare queste difficoltà va considerata la forte riduzione della disponibilità di immobili sul mercato – racconta – c'è infatti una tendenza che ha preso piede negli ultimi anni e cioè lo spostamento di una larga fetta del mercato dagli affitti abitativi verso quelli turistici. Per cui alcuni proprietari, soprattutto in zone paesaggistiche e nel centro storico, hanno indirizzato la casa verso quel mercato sottraendola appunto agli affitti abitativi. Una conseguenza dettata in una prima fase dall'aumento del turismo interno al paese nel post covid e successivamente dall'arrivo anche di quello europeo ed extra-europeo con il ritorno alla normalità, consolidando il forte appeal che la nostra città, la campagna e le zone costiere hanno ottenuto negli ultimi anni".
Tutto questo insieme di fattori fa sì che ogni giorno le agenzie ricevano decine e decine di richieste per sapere se è arrivato qualcosa di nuovo con una tendenza sempre più diffusa della clientela a rendersi disponibili ad accettare sistemazioni diverse anche da quelle effettivamente ricercate pur di trovare una soluzione: "Prima i clienti erano abituati a vedere tante case e a pensarci. Se una volta chiedevano una casa con specifiche caratteristiche molto dettagliate, adesso la gente si limita a dire sto cercando una casa. I compromessi che fa chi cerca casa in affitto oggi, un tempo, di fronte ad una ricca offerta di mercato, non esistevano. Anche gli immobili che prima avevano difficoltà adesso si affittano più velocemente".
A fare da ciliegina sulla torta di questa situazione c'è, poi, come conseguenza della forte richiesta e della scarsa offerta, un sostanziale incremento dei prezzi: "Per un bilocale si possono spendere fino a 50 euro in più al mese, se ci aggiungiamo la richiesta di uno spazio esterno, come un giardino o un terrazzo, i prezzi aumentano anche in più ampia misura".
Avrebbe un suggerimento da dare a chi ci governa sia a livello locale che nazionale?
"Penso – spiega – che i nostri amministratori dovrebbero trovare una soluzione a quello che sta accadendo e credo anche in maniera sollecita. Nell'ultimo mese c'è stata una forte discussione a livello nazionale sugli affitti degli universitari con la quale mi trovo d'accordo, ma è fondamentale mettere mano anche ad altre situazioni come quelle dei giovani che vogliono uscire di casa o magari provare una convivenza, ma non riescono sia per la scarsa offerta sia perché non possiedono ancora una stabilità lavorativa, oppure come chi si sposta per lavoro e affronta tutte le difficoltà che abbiamo elencato, o ancora chi ad esempio con la nascita del secondo figlio è alla ricerca di una soluzione abitativa più grande, ma non riesce ad individuarla trovandosi a vivere in una condizione veramente disagiata".
Ma quale potrebbe essere una soluzione?
"La soluzione, secondo me – chiarisce – sarebbe quella di recuperare il patrimonio immobiliare esistente nel nostro territorio. Pensiamo solo a quanto aiuterebbe il restauro di case degli anni '60, '70 e '80 come quelle ancora più storiche che sono una grande parte del patrimonio edilizio sia di Lucca che di molte altre città nel nostro paese. Ancor più rilevante, a parere mio, sarebbe individuare anche qualche tipo di bonus edilizio ad hoc per chi decide ad esempio di convertire una capanna in civile abitazione sempre con l'obbiettivo del recupero dei volumi ormai inutilizzati: ritengo che questo punto sia fondamentale e non più prorogabile.
Come credo che andrebbe anche valutata la possibilità di incrementare gli spazi da destinare a nuove costruzioni, ovviamente nel rispetto dei patrimoni storici e naturalistici che abbiamo in Italia.
Accanto a questo passo importante, che potrebbe costituire la svolta, ritengo che debba essere istruito un tavolo di lavoro per studiare delle agevolazioni più semplici di quelle entrate in vigore negli ultimi anni. Tutto ciò dovrebbe essere affrontato con dei bonus fiscali snelli, certi e accessibili a tutti e che consentano al cittadino di far fronte agli elevati costi sia delle materie prime che della ristrutturazione in generale con una serenità che oggi non c'è".
Queste difficoltà legate al mondo degli affitti, nonostante i tassi per i mutui siano notevolmente aumentati, finiscono con lo spingere molti clienti verso quello delle compravendite comportando un fermento importante in questo comparto. Cosa puoi dirci riguardo allo stato attuale del mercato delle compravendite e com'è cambiato?
"Sì, questo è reale anche se va detto che nel comparto relativo alla compravendita l'offerta non soddisfa la domanda, o meglio, non sono moltissimi gli immobili di buona qualità e facilmente commerciabili. Sono molti gli utenti che da mesi (alcuni anche da più di un anno), attendono l'oggetto giusto e che spesso si scontrano sulla scarsità del mercato. Se controlliamo le pubblicità dei maggiori portali immobiliari noteremo che nel nostro comune e quelli limitrofi esistono sì molte offerte di immobili ma, ad una più attenta analisi, vedremo che nella maggior parte dei casi si tratta di abitazioni datate e magari con prezzi fuori mercato. Altre, invece, sono ubicate in zone dove la richiesta è scarsa oppure risultano con destinazione non abitativa rendendo sconveniente il restauro specialmente nel periodo che stiamo attraversando".
Nella scelta di affittare o acquistare, al di là delle difficoltà appena dette di trovare soluzioni nel primo comparto, c'è qualcosa che è cambiato nei desideri dei clienti da dopo il 2020?
Il primo lockdown del 2020 e le chiusure successive hanno fatto da finestra sulla propria casa facendo sì che le persone vivessero a pieno l'abitazione scoprendone pregi e difetti: "La visione in alcuni è sicuramente cambiata. Gli esterni, come giardini e terrazzi, hanno preso piede. Inoltre, per molti una stanza in più è diventata fondamentale come spazio in cui poter sistemare un ufficio per lo smart working. Anche l'attenzione alla scelta di una zona tranquilla è uno dei target di maggior richiamo nel guidare la decisione".
"Concludo con una riflessione personale: la casa è un rifugio costituzionalmente tutelato eppure ci troviamo di fronte a una situazione in cui i giovani e i giovani adulti in particolare si trovano a vedere la possibilità di farsi la casa come un traguardo impensabile, quasi come vincere al superenalotto, ma non era così in passato e non dovrebbe essere così oggi. Come detto in precedenza occorre introdurre delle politiche mirate alla creazione di nuove possibilità abitative, nel rispetto del territorio e dei paesaggi, e al recupero del patrimonio immobiliare esistente, troppo spesso abbandonato e in decadimento, con delle agevolazioni che davvero siano di aiuto per il cittadino e magari accessibili a tutti".
